OBLIGACIONES DEL NOTARIO SEGUN LA NUEVA LEY DE CONTRATOS DE CREDITO INMOBILIARIO

La nueva LEY DE CONTRATOS DE CREDITO INMOBILIARIO

Y SU REAL DECRETO de ABRIL DE 2019

La nueva LEY DE CCI y su RD de desarrollo imponen unas obligaciones claras y concretas al NOTARIO para constatar el pleno conocimiento de los consumidores de hipotecas de las obligaciones jurídicas y financieras que como prestatarios ,avalistas , contraen en la suscripción de las hipotecas .

1.- Se les impone que con carácter previo se realicen unos TEST breve examen de conocimientos responsabilidades que contraen los prestatarios,avalistas , hipotecantes no deudores ,conocimiento de los hipotecas a interés variable ,en moneda extranjera ,riesgo de tipos de interés , conocer el TAE o TIR , es decir el coste efectivo del préstamo en términos porcentuales ,conociendo la influencia del tipo interés ,interés de demora ,comisión de apertura ,comisión de amortización anticipada, frecuencia de capitalización ,indices de referencia en el TAE ,con el objeto de garantizar la libre elección del notario , grado de conocimiento de la operacion por los prestatarios transparencia en la operativa de las hipotecas ,riesgos que asumen ,responsabilidades en caso de ser avalistas,hipotecantes ,solidaridad de la responsabilidades.

El NOTARIO evaluara el TEST pudiendo ser positivo o negativo

En particular EL NOTARIO al amparo de la nueva LCCI debe extremar la informacion

Se impone un procedimiento de comunicacion al Notario elegido por parte de los clientes y de la banca de todos los datos de las operaciones con tiempo suficiente ,garantizando la libre eleccion de Notario del prestatario o consumidor ,mediante una plataforma informática ,con un plazo amplio para que el Notario prepare toda la documentacion de la hipoteca y estos datos esten disponibles por el prestatario al objeto de poder comparar evaluar alternativas de financiacion prestamos con otras entidades crediticias con datos suficientes y plena informacion

2.- Levante un ACTA DE TRANSPARENCIA O DE INFORMACION PRECONTRACTUAL

Donde se recoja toda la información financiera ,se explique al consumidor el alcance de lo que va a firmar ,la carga de ser fiador ,de ser hipotecante no deudor ,

Preguntas de los prestatario al Notario y sus respuestas explicativas sobre todas las circunstancias riesgos financieros ,costes ,responsabilidades juridicas que contraen al suscribir una hipoteca ,cuestion que el Notario puede y debe explicar con claridad independencia y profesionalidad absoluta

Conocimientos de la repercusion de financiarse con prestamos sobre tipos de interes variables, riesgos ,tipos de referencia de interes ,diferenciales ,operaciones vinculadas a otros productos bancarios , implicacion de los descubiertos en cuenta sobre el TIR o COSTE EFECTIVO DEL CREDITO .

Prestamos o Creditos EN DIVISAS o moneda extranjera ,riesgo del tipo de cambio e impacto en el TIR comisiones de compra de moneda para amortizar ,posibilidad de cambiar de moneda ,sistemas de cobertura de riesgo de tipos de interes basados en permutas de tipos de interes SWAPS ,CAP , FLOOR operaciones financieras muy complejas de evaluar matematicamente basadas en el MODELO BLACK SCHOLES DE VALORACION DE OPCIONES Y FUTUROS FINANCIEROS

3.- FIPER FIPRE

FIPER FICHA DE INFORMACION PERSONALIZADA .CONCEPTO DE TAE

Informacion que permita de forma objetiva comparar el coste de los creditos y los prestamos entre entidades bancarias mediante un instrumento que es el TAE en funcion de sus condiciones economicas comisiones ,cuantia , frecuencia de capitalizacion ,intereses fijos y de demora ,plazos garantias ,datos necesarios para tomar decisiones financieras objetivas informadas y que permitan una comparacion entre entidades del coste de credito en terminos porcentuales .

En especial el instrumento basico que utilizan los economistas para poder comparar alternativas de prestamo es el concepto de TAE tasa anual efectiva ,equivalente al TIR tasa interna de rentabilidad modelo matematico que permirte resumir a los economistas diferentes proyectos de inversion o proyectos de financiacion , dando un instrumento basico objetivo para la eleccion y toma de decisiones financieras ,que permite comparar proyectos de financiacion en condiciones de certeza en funcion de las variables que inciden en el calculo de ese instrumento que es el CONCEPTO DE TAE ,que son el Cash Flow futuros ,tipos de interes ,plazo costes e ingresos ,hacer simulaciones matematicas que indican la variacion en su coste

El legislador podria haber tomado otros criterios de decision o formulas matematicas tales como Modelo VAN ,MODELO PAY BACK ,escapa a este articulo un analisis mas detallado de las diferentes tecnicas que permite la moderna teoria de la decision a la toma de decisiones financieras y analisis de proyectos y sus diferentes escenarios

Explicacion desde el punto de vista juridico de las responsabilidades cargas que supone AVALAR ,HIPOTECAR , en la ejecucion e el caso de incumplimiento de los pagos consecuencias perdida de la casa ,dacion y demas responsabilidades .

FIAE FICHERO DE ADVERTENCIAS ESTANDARIZADAS


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