OBLIGACIONES DEL NOTARIO SEGUN LA NUEVA LEY DE CONTRATOS DE CREDITO INMOBILIARIO

July 1, 2019

        La nueva  LEY DE  CONTRATOS  DE CREDITO INMOBILIARIO  

Y SU REAL DECRETO   de ABRIL  DE 2019  

 

          La  nueva LEY DE CCI    y su RD  de  desarrollo  imponen unas obligaciones claras y concretas  al NOTARIO para  constatar  el pleno conocimiento  de los consumidores  de hipotecas  de las obligaciones jurídicas y financieras  que como prestatarios ,avalistas , contraen en la suscripción de las hipotecas .

 

      1.- Se les impone que con carácter previo  se realicen unos TEST   breve examen de conocimientos  responsabilidades que contraen  los prestatarios,avalistas , hipotecantes no deudores ,conocimiento  de los hipotecas a interés variable ,en moneda extranjera ,riesgo de tipos de interés , conocer el TAE   o TIR , es decir el coste efectivo del préstamo  en términos porcentuales ,conociendo la influencia  del tipo  interés   ,interés  de demora ,comisión de apertura ,comisión de amortización anticipada, frecuencia  de capitalización ,indices  de referencia  en el TAE ,con el objeto de garantizar la libre elección  del notario , grado de  conocimiento  de la operacion  por los prestatarios transparencia  en la operativa de las hipotecas ,riesgos que asumen ,responsabilidades en caso de ser avalistas,hipotecantes ,solidaridad de la responsabilidades.

        El NOTARIO   evaluara  el TEST    pudiendo ser positivo o negativo 

        En particular  EL NOTARIO   al amparo de la nueva LCCI  debe extremar la informacion   

        Se impone un procedimiento   de comunicacion  al Notario elegido  por parte de los clientes y de la banca   de  todos los datos  de las operaciones  con tiempo  suficiente ,garantizando la libre eleccion  de Notario del prestatario  o consumidor ,mediante una plataforma  informática  ,con un plazo amplio para que el  Notario prepare  toda la documentacion de la hipoteca  y estos datos esten  disponibles  por el prestatario al objeto  de poder  comparar  evaluar  alternativas de  financiacion  prestamos  con otras entidades crediticias  con datos suficientes y plena informacion 

       2.-  Levante un ACTA DE TRANSPARENCIA  O DE INFORMACION PRECONTRACTUAL 

        Donde se recoja toda la información  financiera ,se explique al consumidor  el alcance de lo que va a firmar ,la carga  de ser fiador ,de ser hipotecante no deudor ,

        Preguntas de los prestatario  al Notario  y sus respuestas explicativas  sobre todas las circunstancias riesgos financieros  ,costes  ,responsabilidades juridicas   que contraen al suscribir una  hipoteca ,cuestion que   el Notario puede y debe  explicar  con claridad  independencia y profesionalidad absoluta 

         Conocimientos de la repercusion  de financiarse  con prestamos  sobre tipos  de interes variables, riesgos ,tipos  de referencia  de interes ,diferenciales ,operaciones vinculadas  a otros productos  bancarios , implicacion de los descubiertos  en cuenta  sobre  el TIR  o COSTE EFECTIVO DEL CREDITO .

         Prestamos o Creditos  EN DIVISAS  o moneda extranjera  ,riesgo del tipo de cambio  e impacto  en el TIR  comisiones  de compra  de moneda  para amortizar ,posibilidad de  cambiar de moneda ,sistemas  de  cobertura  de riesgo de tipos  de interes   basados en permutas de tipos  de interes  SWAPS  ,CAP , FLOOR    operaciones financieras   muy complejas de evaluar  matematicamente   basadas en el  MODELO  BLACK  SCHOLES  DE VALORACION DE OPCIONES Y FUTUROS FINANCIEROS  

 

      3.-      FIPER     FIPRE 

 

         FIPER  FICHA  DE INFORMACION PERSONALIZADA .CONCEPTO  DE TAE 

          Informacion que permita de forma objetiva  comparar  el coste  de los creditos  y los prestamos  entre entidades  bancarias  mediante un instrumento   que es el TAE  en funcion  de  sus condiciones economicas  comisiones ,cuantia , frecuencia de capitalizacion  ,intereses   fijos y de demora ,plazos  garantias ,datos necesarios para tomar decisiones financieras objetivas informadas y que permitan una comparacion entre entidades  del coste de credito  en terminos porcentuales  .

           En especial  el instrumento  basico  que utilizan los economistas para poder comparar alternativas de prestamo    es  el concepto  de   TAE  tasa  anual efectiva   ,equivalente  al TIR  tasa interna de rentabilidad    modelo matematico que permirte resumir     a los economistas  diferentes proyectos  de inversion  o proyectos  de financiacion  , dando un instrumento  basico  objetivo para la eleccion y toma de decisiones financieras ,que permite comparar proyectos  de financiacion  en condiciones  de certeza   en funcion de las  variables que inciden  en el calculo de ese instrumento  que es el  CONCEPTO DE   TAE ,que son  el Cash Flow futuros ,tipos de interes ,plazo  costes   e ingresos  ,hacer simulaciones  matematicas  que indican la variacion en su coste 

          El legislador podria haber tomado  otros criterios  de  decision o formulas matematicas   tales como  Modelo  VAN  ,MODELO PAY BACK  ,escapa a este articulo   un analisis mas detallado de las diferentes  tecnicas   que permite la moderna teoria  de la decision   a  la toma de decisiones financieras y analisis de proyectos y sus diferentes escenarios 

          Explicacion desde el punto de vista  juridico  de las  responsabilidades    cargas que supone   AVALAR ,HIPOTECAR ,  en la ejecucion  e el caso de incumplimiento  de los pagos  consecuencias  perdida de la casa ,dacion y demas responsabilidades .

      

          FIAE     FICHERO  DE ADVERTENCIAS  ESTANDARIZADAS 

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